210403蘋果 買家甩掉仲介找上屋主 想省2%「留意這關鍵」
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不少屋主賣房,和房仲簽了委託銷售,可能面臨突然有親朋好友或買方想買,若私下成交,是否衍生違約的問題?對此專家表示,這要看屋主和房仲簽的是一般約或專任約,專任約的限制較多,在合約期內屋主不能委託其他業者銷售,也不能私下成交,若違反約定,違約金通常是契約上開價的4%。
(林佩萱/台南報導)……↓
最近台南民眾要賣房,陸續簽下4位房仲委託銷售,售屋開價約1800萬,為獨棟透天,並由仲介帶看。未料,有次透過房仲帶來一對夫妻看房,買方十分喜愛該房,等到看房結束,房仲離開現場,買方跑來找屋主,希望跳過仲介私下成交。
此舉也讓第一次賣房的屋主,十分驚訝!他坦言,買方想跳過房仲,能省下仲介費是不錯,不過主要還是看屋主和仲介之間的交情!由於買方想跳過的房仲是他的朋友,對方也付出了勞動力,加上買賣雙方期待的價格還有一段差距,因此屋主建議買方透過房仲過來議價就好。
對此,屋比房屋總監陳傑鳴表示,這要看屋主和房仲簽下的是一般約或專任約。通常專約限制較多,在合約期內屋主不能委託其他業者銷售,也不能私下成交,若違反約定,違約金通常是契約上開價的4%。
不過,簽專約的優點是簽約房仲積極度高,成交金額較能達到自身期望。反觀屋主若簽下一般約,屋主私下成交並沒有違約的問題,不過,仍要注意當初所簽的委託銷售契約書條款,是否有「委託期間內不得有非透過本公司經紀人員銷售的情形」這類霸王條款,屋主若發現業者的一般約上有這類條款,可要求房仲拿掉,另簽一份符合自身需求的合約,建議屋主賣房應仔細確認逐條合約,以免自身權益受損。
房仲作家、美商ERA不動產資深經理陳泰源表示,通常有心的買方會巧妙規避2點,私下和屋主成交 。第一種是等屋主和房仲合約到期,再私下成交、第二種是同時和多家品牌房仲看同一間房,這樣各家房仲也很難舉證,買方是他們帶來的。
陳泰源說,通常一般約的委託,仲介被買方跳過,也只能認了,但仲介若經常遇到這種事,應自我反省,是不是服務做得不夠好。
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同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,141006中天 中視 賣方反悔不賣 房仲索賠服務費敗訴 影片網址→http://youtu.be/ci1qbmCp9AA 感謝記者 林昕潔、羅立芸、陳濡群,的採訪,關於這則新聞。 1.疑點重重,從頭到尾都說屋主反悔,但是買方呢?買方的態度究竟為何?為什麼也不出面簽約呢?顯然買方也反悔,買賣雙方...
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141006中天 中視 賣方反悔不賣 房仲索賠服務費敗訴
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感謝記者 林昕潔、羅立芸、陳濡群,的採訪,關於這則新聞。
1.疑點重重,從頭到尾都說屋主反悔,但是買方呢?買方的態度究竟為何?為什麼也不出面簽約呢?顯然買方也反悔,買賣雙方彼此都沒有任何一方與仲介站在同一陣線上,那仲介方敗訴機率當然高啦!
2.大家注意到了嗎?底價5160萬就可含服務費,結果仲介找到了一個買家可以多出10萬元!?意思就是,屋主極有可能覺得賣太便宜了,不然怎麼可能仲介幫我找到一個願意付「超%」價格的買方?而上法院後,買方也知道原來他是可以不用出那個高的價錢的就可以買到的,因此也覺得房仲可能不老實,於是法官自然幫消費者辯護囉!
3.叫「霸王條款」顯然是故意貼標籤,抹黑房仲業,我們帶客人看房子、擺板子宣傳、印製傳單、派報等等,這些都是要花錢、花時間、花人力的!所以,一旦達到屋主要賣的價格,理所當然買賣就已成立!只差「約時間簽約」而已。
4.如果以後價格真的出到屋主的底價,而屋主還是可以反悔沒有任何違約金的話,那就天下大亂了,以後投資客想「試水溫」,先賣1000萬,客戶出到,就反悔不賣,改賣1200萬,然後客戶出價到達,再反悔改賣1500萬,這樣不就瘋掉了?所以這個真實案例,顯然我們都沒有看到全貌,不可以說「反悔需付違約金」條款失效。
以下是新聞報導……↓
【中天晚間-林昕潔】
記者 林昕潔:我心目中真正的房屋底價已經寫在這張我跟房仲秘密簽訂的合約書裡頭,但如果有買方出價已經達到了我的底價,我卻突然不想賣了,我該怎麼辦呢?
就是這份定型化契約,上面寫著「買方出價已達委託價格的話,契約就視為『有效成立』」而如果賣方違約,就要加倍返還買方已付的訂金之外,還要依規定付給房仲4%做為違約金,被稱為房仲界的「霸王條款」。
但這回真實案例就發生在新北市,一名賣家委託房仲銷售房子和停車位,地價是5160萬,房仲業者找到高姓買家願意出5170萬元購買,比底價高出了10萬元,甚至高姓買家已經付給房仲150萬的斡旋金,跟屋主約好要見面簽約,但沒想到屋主反悔不願意賣,交易破局。
房仲業者 陳泰源 表示:那如果今天買方其實也反悔不買了呢?站在法官的立場他當然會覺得說,屋主都反悔不賣了,買方其實也反悔不買了,買賣雙方彼此都沒損失了,那你仲介損失什麼?
一般來說,買方會先出斡旋金來談價格,如過價格符合屋主的期待,雙方交易成功,斡旋金就會自動轉為訂金,但如果屋主反悔,不僅得退回買方的斡旋金,還得加倍償還之外,甚至得多付4%的服務費給房仲,這讓法院覺得不合理,引用民法的誠實信用原則,認為房仲業者本來就有價格資訊的優勢,不能用定型化契約來剝奪賣方賣屋的最後決定權。而這項法院的新見解,也為房地產市場,丟下了震撼彈。
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一般約 霸王條款 在 哪裡可查到房仲霸王條款判決勝訴案例 - Mobile01 的推薦與評價
可能對專任約有效,但我是一般約;若同時2家仲介都找到底價我是有權決定賣與不賣,不是嗎。 仲介有些真的很可惡,總支部論日後判決與否,我會po原始始末。 ... <看更多>
一般約 霸王條款 在 Re: [請益] 一般約過底價能不賣嗎? 的推薦與評價
7 F →Seenwu: 一般約通常給2家以上房仲委賣,就算屋主簽了底價,有人 04/22 17:41 ... 33 F →shoshobe: 把仲介的霸王條款打破了 04/22 18:07. ... <看更多>
一般約 霸王條款 在 Re: [請益] 一般約過底價能不賣嗎? - 看板home-sale 的推薦與評價